(Aggiornato al D.L. 145/2023, art. 13-ter, e alle FAQ del Ministero del Turismo 2025)

Il Veneto e soprattutto la città di Venezia hanno una disciplina dettagliata per le locazioni turistiche, ulteriormente modificata dal D.L. 145/2023, art. 13-ter, che ha introdotto il CIN, nuovi obblighi di sicurezza e l’obbligo di SCIA al SUAP per chi esercita l’attività in forma imprenditoriale.

1. Che cos’è il SUAP

Il SUAP – Sportello Unico per le Attività Produttive è il portale del Comune per le pratiche amministrative relative alle attività economiche.
A Venezia si accede tramite Impresa in Un Giorno:
https://www.impresainungiorno.gov.it

2. Che cos’è la SCIA

La SCIA è la Segnalazione Certificata di Inizio Attività che permette di iniziare immediatamente l’attività mentre il Comune effettua i controlli.
Riferimento normativo nazionale:
https://www.normattiva.it/uri-res/N2Ls?urn:nir:stato:legge:2010;122

3. Cosa prevede il D.L. 145/2023 (art. 13-ter)

Il Decreto Legge 145/2023 ha introdotto una disciplina unica per:

• locazioni brevi
• locazioni turistiche
• strutture ricettive

Le FAQ del Ministero del Turismo, aggiornate al 2024–2025, chiariscono tutti gli aspetti operativi relativi al CIN e all’applicazione dell’art. 13-ter.
FAQ ufficiali BDSR:
https://www.ministeroturismo.gov.it/faq-banca-dati-strutture-ricettive-bdsr

3.1 CIN obbligatorio dal 1 gennaio 2025

Tutte le unità immobiliari destinate ad affitti brevi/turistici devono avere un Codice Identificativo Nazionale (CIN), richiesto tramite piattaforma BDSR:
https://bdsr.ministeroturismo.gov.it

3.2 Requisiti di sicurezza obbligatori

Previsti dal comma 7 dell’art. 13-ter:

• rilevatore di gas
• rilevatore di monossido di carbonio
• estintore a norma UNI EN 3-7

Sono obbligatori per tutti, anche per i privati con un solo appartamento.

3.3 SCIA obbligatoria per chi opera “in forma imprenditoriale”

Il comma 8 dell’art. 13-ter stabilisce che per chi opera come impresa è necessaria la SCIA.
Le FAQ del Ministero (FAQ 7.2 e 7.3) spiegano che:

• se si affittano più di 4 appartamenti → imprenditorialità automatica
• se si affitta 1–4 appartamenti ma con organizzazione imprenditoriale → SCIA comunque richiesta

4. Veneto e Venezia: quando serve la SCIA

La Regione Veneto disciplina la locazione turistica tramite la L.R. 11/2013.

La SCIA diventa obbligatoria solo quando l’attività è imprenditoriale secondo il D.L. 145/2023.

Locazione turistica NON imprenditoriale → NO SCIA

Riguarda chi:

• affitta tra 1 e 4 appartamenti
• non ha un’organizzazione imprenditoriale
• non offre servizi da hotel o CAV

Locazione turistica in forma imprenditoriale → SCIA OBBLIGATORIA

Secondo Ministero del Turismo + Regione Veneto:

1. Più di 4 appartamenti → SCIA obbligatoria

FAQ ufficiale 7.2 (Ministero del Turismo):
https://www.ministeroturismo.gov.it/faq-banca-dati-strutture-ricettive-bdsr/

2. 1–4 appartamenti ma attività organizzata → SCIA probabile

Quando la gestione è strutturata:

• P.IVA
• marketing professionale
• personale o servizi continuativi
• attività con caratteri di impresa

La SCIA va presentata tramite SUAP Venezia:
https://www.impresainungiorno.gov.it/comune?codCatastale=L736

5. Obblighi specifici nel Comune di Venezia

Oltre agli obblighi nazionali e regionali, Venezia richiede:

5.1 Registrazione ospiti (Alloggiati Web)

5.2 Comunicazioni ISTAT

5.3 Imposta di soggiorno

A Venezia è sempre dovuta. L’host deve:

• riscuoterla
• dichiararla mensilmente
• versarla entro le scadenze comunali

5.4 Codice Identificativo Regionale (CIR)

Il Veneto mantiene il proprio CIR regionale, che si aggiunge al CIN nazionale.
Per pubblicare un annuncio servono entrambi.

5.5 Regole locali sul decoro urbano

A Venezia è vietato:

• pubblicare annunci senza CIR/CIN
• esporre targhette non conformi
• lasciare rifiuti fuori orario (multe fino a 300 €)

6. Locazione turistica con Partita IVA a Venezia

La partita IVA non obbliga automaticamente a fare la SCIA, ma è un indice di imprenditorialità.

Schema pratico:

Caso	SCIA al SUAP Venezia?	Motivo
P.IVA + 1–4 appartamenti senza struttura organizzata	❌ No	Non c’è attività imprenditoriale
P.IVA + attività strutturata	✔ Sì	Attività economica organizzata
P.IVA + più di 4 appartamenti	✔ Sì	Imprenditorialità presunta per legge

7. Riepilogo finale

Tipo di attività	SCIA	Dove	Note
Locazione turistica non imprenditoriale (1–4 appartamenti)	❌ No	–	Restano obblighi: CIN, CIR, ISTAT, Alloggiati Web, sicurezza
Locazione turistica imprenditoriale (1–4 appartamenti con P.IVA o struttura organizzata)	✔ Sì	SUAP Venezia	Valutazione caso per caso
Più di 4 appartamenti	✔ Sì	SUAP Venezia	Imprenditorialità automatica
CAV, B&B imprenditoriali, affittacamere	✔ Sì	SUAP Venezia	Regolamentazione ricettiva classica